In den letzten zwei Jahren gab es mehrere Lockdowns – also behördliche Schliessungen. Es wurde zwar empfohlen, dass auch der Vermieter des Geschäftslokales etwas dazu beiträgt und die Miete reduziert, leider haben das in der Praxis sehr wenige Vermieter auch tatsächlich gemacht.
Im Oktober 2021 entschied der OGH, dass dann keine Miete gezahlt werden muss, wenn das angemietete Geschäftslokal infolge eines behördlichen Betretungsverbots zur Gänze nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Doch ob das Mietobjekt tatsächlich gänzlich unbrauchbar war, muss im Einzelfall beurteilt werden. Jedenfalls wurde klargestellt, dass das Verbleiben von Einrichtungsgegenständen keine „Nutzung” des Geschäftslokals zum vertraglich vereinbarten Zweck darstellt (z.B. Trainingsgeräte im Fitnessstudio).
Geklärt hat der OGH in einer weiteren Entscheidung auch, dass der Umstand, dass ein Einkaufszentrum für bestimmte Geschäftszwecke (etwa Apotheken, Lebensmittelhandel) auch während eines Lockdowns betreten werden darf, nichts an der Unbenutzbarkeit eines anderen Geschäftslokals ändert, das für vom Betretungsverbot erfasste Geschäftszwecke genutzt wird. Schließlich kommt es bei der Beurteilung immer auf das konkrete Bestandobjekt und nicht auf das übrige geschäftliche Umfeld an. Auch ein bezogener Fixkostenzuschuss steht nicht dem Vermieter anteilig zu – wir haben darüber bereits berichtet.
Nach den COFAG-Richtlinien müssen Unternehmen zumutbare Maßnahmen gesetzt haben, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren (Schadensminderungspflicht). Inwieweit das dann zu tatsächlich reduzierten Mieten führt, bleibt jeweils im Einzelfall abzuklären.
Auch click&collect oder take-away sind zu berücksichtigen, wohl auch mit der Überlegung, dass sie nicht kurzfristig eingerichtet werden können, sondern doch etwas Vorlauf brauchen.
